Nya bygglovsregler 2025

Från den 1 december 2025 gäller nya bygglovsregler i Plan- och bygglagen (PBL). Reglerna gör det enklare att bygga mindre byggnader på sin tomt, som garage, förråd och attefallshus. Samtidigt finns tydliga ramar för hur mycket man får bygga, hur nära tomtgräns man får placera byggnaden och vilka tekniska krav som alltid måste uppfyllas. Här reder vi ut vad som gäller för privatpersoner.

Vad innebär de nya reglerna i korthet?

De nya reglerna förenklar bygglovssystemet och innebär att fler små byggprojekt kan genomföras utan bygglov. Den största praktiska förändringen är att många bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus också blivit anmälansfria, vilket betyder att du ofta kan bygga utan att först skicka in en bygganmälan och invänta startbesked.

Det är dock viktigt att komma ihåg att lovfrihet inte betyder kravfrihet. Alla tekniska krav på säkerhet, brand, bärighet, fukt och energihushållning gäller fortfarande.

Vad räknas som komplementbyggnad och komplementbostadshus?

Regelverket använder nu framför allt två begrepp:

• Komplementbyggnad: till exempel garage, förråd, verkstad, gäststuga utan full bostadsfunktion.

• Komplementbostadshus: en fristående byggnad som är avsedd för boende, ofta det man tidigare kallade attefallshus.

Båda typerna räknas in i samma bygglovsbefriade “pott”.

Hur mycket får jag bygga utan bygglov?

Från 2025 gäller en sammanlagd bygglovsfri pott per tomt:

• Inom detaljplan: cirka 45 m² bygglovsfri area totalt.

• Utanför detaljplan: cirka 65 m² bygglovsfri area totalt.

Potten gäller alla lovfria komplementbyggnader tillsammans på tomten. Har du redan en lovfri byggnad sedan tidigare räknas den in i potten även om den byggdes före regeländringen.

När är mitt bygge bygglovsfritt?

Ett garage, attefallshus eller annan komplementbyggnad är normalt bygglovsfri när den:

• ryms inom din bygglovsfria pott,

• följer gällande regler för storlek, höjd och placering,

• placeras enligt avståndsreglerna till tomtgräns,

• inte ligger i ett område där lovfriheten är begränsad (se längre ner).

Om dessa villkor uppfylls är projektet i många fall även anmälansfritt, vilket innebär att du kan bygga utan att först ha ett kommunalt beslut.

Hur nära tomtgränsen får jag bygga?

Grundregeln är:

• Minst 4,5 meter från tomtgräns → bygglovsfritt.

• Närmare än 4,5 meter → bygglovsfritt om du har skriftligt grannemedgivande från berörd granne.

Om grannen inte godkänner placeringen behöver du normalt söka bygglov om du vill bygga så nära.

Om tomtgränsen vetter mot allmän plats eller kommunal mark (t.ex. gata eller park) kan du inte använda privat grannemedgivande, och kommunen kan kräva bygglov för närmare placering.

Måste byggnaden ligga 8 meter från andra byggnader?

Nej. 8 meter är inte en bygglovsregel.
Det är en brandskyddsregel för att begränsa brandspridning mellan byggnader. Förenklat gäller:

• Antingen har du minst 8 meters avstånd,

• eller så löser du brandspridningsskydd tekniskt om du bygger närmare.

En vanlig teknisk lösning är att den fasad som vetter mot den andra byggnaden utförs som brandklassad vägg, till exempel EI30, och att fasaden saknar öppningar. Detta gör att byggnaden kan placeras närmare än 8 meter utan att brandskyddet försämras.

Behöver jag skicka in brandskyddsunderlag till kommunen i lovfria projekt?

Normalt inte i förväg om ditt projekt är bygglovsfritt och anmälningsfritt.
Däremot är du som byggherre ansvarig för att brandskyddet är korrekt utfört. Kommunen kan vid tillsyn i efterhand be om en enkel redovisning av hur kravet är uppfyllt. Därför är det klokt att spara grundläggande underlag som ritning/lagerskiss och materialval.

Gäller tekniska byggregler även om jag bygger lovfritt?

Ja. Alla tekniska krav gäller alltid, oavsett om bygglov eller anmälan krävs eller inte. Det inkluderar bland annat:

• brandskydd,

• bärighet och stabilitet,

• fuktsäkerhet och ventilation,

• energihushållning och isolering,

• samt tillgänglighet om byggnaden ska användas som bostad.

Lovfrihet innebär alltså främst att du slipper en förhandsprövning – inte att kraven försvinner.

När krävs bygglov trots de nya reglerna?

Bygglov kan fortfarande krävas om:

• byggnaden överskrider den bygglovsfria potten eller tillåten storlek/höjd,

• du bygger närmare än 4,5 meter utan grannemedgivande,

• fastigheten ligger i område med särskilda begränsningar, exempelvis strandskydd, kulturhistoriskt skydd, riksintresse/totalförsvar eller andra lokala planbestämmelser.

I sådana fall behöver kommunen pröva projektet även efter regeländringen.

Vad händer om jag redan har ett bygglovsärende igång?

Om du lämnat in en bygglovsansökan före regeländringen fortsätter kommunen att handlägga ärendet enligt de tidigare reglerna tills det är avgjort.

Om det du sökt lov för nu blivit bygglovsfritt kan du välja att återkalla ansökan och i stället bygga enligt de nya reglerna. Det sker inte automatiskt utan är ett aktivt val från byggherren.

Kort sammanfattning

De nya bygglovsreglerna från 1 december 2025 gör det enklare att bygga komplementbyggnader som garage och attefallshus. Du har en sammanlagd bygglovsfri pott per tomt (45 m² inom detaljplan och 65 m² utanför), och många projekt är nu även anmälningsfria. Du måste fortfarande följa alla tekniska regler, särskilt brandskydd om du bygger nära tomtgräns eller andra byggnader.